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Le dispositif du déficit foncier permet d’imputer la quote-part des dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien générés par les biens immobiliers sur les revenus. Ce procédé permet également de déduire sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros, la quote-part des dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration générée par les biens immobiliers.

On obtient un déficit foncier dans le cas où l’on dépense plus pour l’exploitation d’un parc immobilier locatif que l’on ne perçoit de loyer. Ce déficit foncier va réduire la base de revenus des propriétaires. Par contre, la part supérieure à ces 10 700 euros est reportée sur les années suivantes.

SCPI déficit foncier : le principe

Les SCPI déficit foncier permettent de profiter des avantages d’une société civile de placement immobilier (acquisition « en gros », gestion commune des biens) qui investit dans des biens qui nécessitent des travaux de rénovation. Les travaux effectués sont déduits des revenus du contribuable en fonction du régime de fiscalité immobilière de droit commun, de la même manière qu’un particulier peut déduire les travaux effectués sur ses biens locatifs.

Fonctionnement

Les scpi déficit foncier présentent un fonctionnement bien précis. La société civile de placement immobilier réalise la collecte auprès des épargnants et achète des immeubles à caractère d’habitation qui nécessite des travaux. Ensuite, ces immeubles sont rénovés et font l’objet d’une location.

Il est important de noter que le prix d’investissement (le prix de souscription) est à la fois composé de la valeur du foncier pour la proportion des parts détenues et du montant des travaux dans cette même proportion. Dans un investissement en scpi déficit foncier, la durée de blocage légale est de 3 ans minimum, à compter de la dernière année de retranchement des déficits sur le revenu global.

SCPI déficit foncier : fiscalité

La scpi déficit foncier est une SCPI qui permet la déduction de ses revenus fonciers sur la quote-part des travaux en rapport à l’investissement. Cela permet à l’investisseur de faire une économie fiscale.

Afin de calculer l’économie d’impôt sur cette quote-part imputable, on applique à celle-ci le taux marginal d’imposition ou TMI de l’investisseur et les prélèvements sociaux qui sont de 15,5%.

Prenons : Monsieur et madame X perçoivent des revenus fonciers de 12 000 euros par an et sont imposés à 41%. Ils procèdent à la souscription de scpi déficit foncier pour un montant de 60 000 euros avec un quote-part de 55% imputable sur trois exercices :

  • La quote-part imputée chaque année a pour objet de supprimer les revenus fonciers perçus chaque année, en cette occasion 12 000 euros.
  • En N+2, elle est de 9 000 euros, car il s’agit du solde imputable que l’investisseur ne peut pas dépasser. En N+2, tous les revenus fonciers de Monsieur et madame X ne seront pas effacés, mais ils seront à hauteur de 9 000 euros. Ainsi, l’opération aura permis d’économiser 18 645 euros d’impôts sur une période de trois exercices, soit un gain fiscal de 32% par rapport au montant de souscription de départ.

SCPi déficit foncier : gain de l’investisseur

Les travaux effectués profitent du régime général de déduction des déficits fonciers. Autrement dit, elle permet de retrancher du revenu imposable de l’investisseur jusqu’à 10 700 euros par an. Cela permet de faire une économie d’impôts jusqu’à 45% pour les contribuables fortement imposés, car cette somme vient en déduction sur leur tranche marginale d’imposition.

Les investisseurs qui sont en revenus fonciers positifs peuvent également trouver un réel intérêt à ce type de dispositif qui permet d’effacer la totalité de leurs revenus fonciers par la souscription de scpi déficit foncier. Et ce, sans avoir à gérer eux-mêmes la réalisation de travaux sur leurs biens.

D’ailleurs, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Ce qui constitue un outil de défiscalisation complémentaire aux régimes de déduction d’impôts très intéressant.